一、二手房買賣合同有效期限？

您好！你咨詢的二手房買賣合同有效期的問題，律師告訴你沒有具體規(guī)定，一般按照規(guī)定，既不需要批準，也無須備案，則以實際履行的合同為準。有的法院判例則以時間在后的合同價為準。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意是，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應當承擔這個舉證責任。

1、要看二手房所有權是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。

2、要看房屋是否為共有財產(chǎn)，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應當審查（提交）共有權人同意轉(zhuǎn)讓的書面同意。

3、二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。有沒有國家和南昌市行政機關如人民法院、人民檢察院、公安機關等查封。

4、應當審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應當取得出賣人已經(jīng)通知抵權人的書面證據(jù)，或者取得抵權人等他項權利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

5、要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權。因為按照房改的有關規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權單位也有優(yōu)先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

6、要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤，因為有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應以產(chǎn)權證注明的為準。

7、應考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關問題

二、解除二手房買賣合同有什么后果，二手房買賣合同解除

甲方　　乙方　　甲乙雙方通過友好協(xié)商，就乙方申請退還已購買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相關事宜達成如下協(xié)議　　一、乙方將 年 月 日購買的 房屋退還給甲方?！　《?、乙方有義務配合甲方同房地產(chǎn)管理局及其他部門辦理房屋退房的相關手續(xù)。　　三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關費用和損失由乙方負責?！　∷摹⒃谝曳睫k理好退房手續(xù)后五個工作日內(nèi)甲方將乙方的 元退還給乙方。　　五、違約金違約方需支付違約 萬元?！　×⒈竞贤緝煞?，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。　　七、本合同雙方簽字后生效，之前雙方簽訂的房屋買賣合同自本合同的生效而自行失效。　　八、本合同解釋權歸甲方所有?！　〖追缴w章 乙方簽字　　負責人簽字 乙方身份證號碼　　年 月 日以上就是根據(jù)規(guī)定對解除二手房買賣合同范本的回答。

三、二手房買賣合同解除，違約金是多少

在二手房買賣合同中，通常會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。

四、解除二手房買賣合同的期限是多長時間

《民法典》第五百六十四條第一款規(guī)定“法律規(guī)定或當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。”
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權消滅?！?br>由此可見，解除權應在上述法定期限內(nèi)行使，否則將會導致該權利的消失。且解除權行使期限是除斥期間，應自解除權發(fā)生之日起算，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。

引用法規(guī)
[1]《民法典》 第五百六十四條
[1]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十五條