土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)如何防控？ 土地使用權(quán)能不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/h1>
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)防控
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)防控方法
1、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（轉(zhuǎn)讓土地）的確認(rèn)。
2、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付。
3、關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的承擔(dān)。
4、合同的解除。
二、土地轉(zhuǎn)讓合同的風(fēng)險(xiǎn)防控
一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（轉(zhuǎn)讓土地）的確認(rèn)
對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地的信息要在合同中全面體現(xiàn)，首先，可以解決轉(zhuǎn)讓方與受讓方信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題其次，信息披露可強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓方對(duì)所轉(zhuǎn)讓土地的保證責(zé)任。
一般來(lái)講，對(duì)土地信息的確認(rèn)分為三個(gè)層次即土地權(quán)利信息、土地財(cái)稅信息和土地開(kāi)發(fā)信息。
1、土地權(quán)利信息主要包括產(chǎn)權(quán)證號(hào)、位置、面積、容積率、規(guī)劃用途、有無(wú)抵押、查封情況等。
2、土地財(cái)稅信息主要包括土地出讓金繳納情況、其他財(cái)稅成本以及是否有未付款項(xiàng)等。對(duì)于未付款項(xiàng)的承擔(dān)要相應(yīng)作出安排。
3、土地開(kāi)發(fā)信息，是指土地轉(zhuǎn)讓方對(duì)于土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的情況，包括土地開(kāi)發(fā)手續(xù)進(jìn)程以及開(kāi)發(fā)資金的投入等。
二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付
轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付，一般最為雙方尤其是受讓方所重視，原因如下
1、轉(zhuǎn)讓方一般為企業(yè)，并不是政府，其誠(chéng)信度無(wú)法把握；
2、土地之上一般會(huì)有抵押，解押需要時(shí)間且也有風(fēng)險(xiǎn)；
3、辦理過(guò)戶(hù)需要一定的時(shí)間，存在一定的變數(shù)；
4、在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓土地有被查封或其他處分的理論可能等。
因此，受讓方一般采取分期付款的方式，而在哪些節(jié)點(diǎn)付款，付款多少以及出現(xiàn)問(wèn)題如何處理等，是合同設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)。下面從受讓方角度出發(fā)，以受讓已經(jīng)抵押的土地為例
首先，第一筆款主要針對(duì)土地解押設(shè)計(jì)，土地只有解押之后才能過(guò)戶(hù)。土地解押的資金往往需要受讓方來(lái)承擔(dān)，但對(duì)于受讓方來(lái)講，是拿錢(qián)替別人解押而前途未卜，因此要設(shè)定一些條件來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。
其次，第二筆款主要針對(duì)土地過(guò)戶(hù)設(shè)計(jì)，具體是先過(guò)戶(hù)后付款還是先付款后過(guò)戶(hù)，要根據(jù)情況商定。
第三，第三筆款主要針對(duì)開(kāi)發(fā)手續(xù)的變更等來(lái)設(shè)計(jì)。
其中，對(duì)于第一筆款因?yàn)槭怯糜谕恋亟庋?，為防止轉(zhuǎn)讓方不將款項(xiàng)用于解押，可約定由受讓方直接將款項(xiàng)打入抵押權(quán)銀行賬戶(hù)。對(duì)于第二筆、第三筆根據(jù)情況也可設(shè)立雙方共管賬戶(hù)。
三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的承擔(dān)
土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，要產(chǎn)生土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)，如搞不清到底要繳納哪些稅，需要事先問(wèn)詢(xún)稅務(wù)部門(mén)。對(duì)于稅費(fèi)承擔(dān)要作出明確約定，避免日后糾紛。
四、合同的解除。
三、土地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/strong>
土地使用權(quán)能轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋氐乃袡?quán)只有兩種形式，國(guó)有和集體所有兩種，土地的所有權(quán)是不能交易的，但國(guó)家在公共利益需要的情況下，可以對(duì)農(nóng)村集體的土地進(jìn)行征收，將集體土地變成國(guó)有土地，除了土地所有權(quán)，土地還有使用權(quán)的。
四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要受哪些處罰？
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依法辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。
五、劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策是什么？
1、土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議四種。
2、劃撥土地指劃撥土地使用權(quán)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了規(guī)定“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。”
3、區(qū)別從時(shí)間上來(lái)講，出讓的都是有年限的，例如工業(yè)用地50年，居住70年；而劃撥是無(wú)期限的。
從金錢(qián)上面來(lái)講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場(chǎng)價(jià)。劃撥的需要繳納征地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償?shù)瘸杀举M(fèi)用就可以供地了。
從權(quán)利來(lái)說(shuō)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以使用、轉(zhuǎn)讓、抵押。劃撥的只有使用權(quán)，不能抵押。如果要轉(zhuǎn)讓?zhuān)€要補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。
從性質(zhì)上來(lái)講，劃撥土地都是市政公共設(shè)施和機(jī)關(guān)辦公、公益事業(yè)、重點(diǎn)交通、水利、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，都是屬于無(wú)盈利性質(zhì)的。
引用法規(guī)
[1]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第二十二條
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版權(quán)聲明：本文由64645在線(xiàn)法律咨詢(xún)平臺(tái)發(fā)布，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)防控
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)防控方法1、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（轉(zhuǎn)讓土地）的確認(rèn)。
2、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付。
3、關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的承擔(dān)。
4、合同的解除。
二、土地轉(zhuǎn)讓合同的風(fēng)險(xiǎn)防控
一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（轉(zhuǎn)讓土地）的確認(rèn)對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地的信息要在合同中全面體現(xiàn)，首先，可以解決轉(zhuǎn)讓方與受讓方信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題其次，信息披露可強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓方對(duì)所轉(zhuǎn)讓土地的保證責(zé)任。
一般來(lái)講，對(duì)土地信息的確認(rèn)分為三個(gè)層次即土地權(quán)利信息、土地財(cái)稅信息和土地開(kāi)發(fā)信息。
1、土地權(quán)利信息主要包括產(chǎn)權(quán)證號(hào)、位置、面積、容積率、規(guī)劃用途、有無(wú)抵押、查封情況等。
2、土地財(cái)稅信息主要包括土地出讓金繳納情況、其他財(cái)稅成本以及是否有未付款項(xiàng)等。對(duì)于未付款項(xiàng)的承擔(dān)要相應(yīng)作出安排。
3、土地開(kāi)發(fā)信息，是指土地轉(zhuǎn)讓方對(duì)于土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的情況，包括土地開(kāi)發(fā)手續(xù)進(jìn)程以及開(kāi)發(fā)資金的投入等。
二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付
轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付，一般最為雙方尤其是受讓方所重視，原因如下
1、轉(zhuǎn)讓方一般為企業(yè)，并不是政府，其誠(chéng)信度無(wú)法把握；
2、土地之上一般會(huì)有抵押，解押需要時(shí)間且也有風(fēng)險(xiǎn)；
3、辦理過(guò)戶(hù)需要一定的時(shí)間，存在一定的變數(shù)；
4、在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓土地有被查封或其他處分的理論可能等。
因此，受讓方一般采取分期付款的方式，而在哪些節(jié)點(diǎn)付款，付款多少以及出現(xiàn)問(wèn)題如何處理等，是合同設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)。下面從受讓方角度出發(fā)，以受讓已經(jīng)抵押的土地為例
首先，第一筆款主要針對(duì)土地解押設(shè)計(jì)，土地只有解押之后才能過(guò)戶(hù)。土地解押的資金往往需要受讓方來(lái)承擔(dān)，但對(duì)于受讓方來(lái)講，是拿錢(qián)替別人解押而前途未卜，因此要設(shè)定一些條件來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。
其次，第二筆款主要針對(duì)土地過(guò)戶(hù)設(shè)計(jì)，具體是先過(guò)戶(hù)后付款還是先付款后過(guò)戶(hù)，要根據(jù)情況商定。
第三，第三筆款主要針對(duì)開(kāi)發(fā)手續(xù)的變更等來(lái)設(shè)計(jì)。
其中，對(duì)于第一筆款因?yàn)槭怯糜谕恋亟庋?，為防止轉(zhuǎn)讓方不將款項(xiàng)用于解押，可約定由受讓方直接將款項(xiàng)打入抵押權(quán)銀行賬戶(hù)。對(duì)于第二筆、第三筆根據(jù)情況也可設(shè)立雙方共管賬戶(hù)。
三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的承擔(dān)
土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，要產(chǎn)生土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)，如搞不清到底要繳納哪些稅，需要事先問(wèn)詢(xún)稅務(wù)部門(mén)。對(duì)于稅費(fèi)承擔(dān)要作出明確約定，避免日后糾紛。
四、合同的解除。
三、土地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/strong>
土地使用權(quán)能轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋氐乃袡?quán)只有兩種形式，國(guó)有和集體所有兩種，土地的所有權(quán)是不能交易的，但國(guó)家在公共利益需要的情況下，可以對(duì)農(nóng)村集體的土地進(jìn)行征收，將集體土地變成國(guó)有土地，除了土地所有權(quán)，土地還有使用權(quán)的。
四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要受哪些處罰？
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依法辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。
五、劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策是什么？
1、土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議四種。
2、劃撥土地指劃撥土地使用權(quán)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了規(guī)定“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。”
3、區(qū)別從時(shí)間上來(lái)講，出讓的都是有年限的，例如工業(yè)用地50年，居住70年；而劃撥是無(wú)期限的。
從金錢(qián)上面來(lái)講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場(chǎng)價(jià)。劃撥的需要繳納征地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償?shù)瘸杀举M(fèi)用就可以供地了。
從權(quán)利來(lái)說(shuō)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以使用、轉(zhuǎn)讓、抵押。劃撥的只有使用權(quán)，不能抵押。如果要轉(zhuǎn)讓?zhuān)€要補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。
從性質(zhì)上來(lái)講，劃撥土地都是市政公共設(shè)施和機(jī)關(guān)辦公、公益事業(yè)、重點(diǎn)交通、水利、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，都是屬于無(wú)盈利性質(zhì)的。
引用法規(guī)
[1]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第二十二條
掃描二維碼推送至手機(jī)訪(fǎng)問(wèn)。
版權(quán)聲明：本文由64645在線(xiàn)法律咨詢(xún)平臺(tái)發(fā)布，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。
