一、買賣不破租賃可以違約解除嗎？

買賣不破租賃可以違約解除的，既然是違約解除，那么違約方就要承擔違約責任。比如在房屋買賣后，新房東要單方解除租賃合同的，就是違約責任，雙方的約定，其應該向租客支付違約金，數(shù)額在一到三個月租金之間。

二、買賣不破租賃租約可以解除嗎

1、正因為買賣不破租賃，后續(xù)法律關系出租人才不需要與承租人重新簽訂租賃合同，因為原租賃合同是合法有效的，必須使用居住到租賃期滿。買賣不破租賃原則是應當遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的。

2、第三人作為買受人可以買到該房的所有權，但在這個租賃房屋上存在的租賃關系不能消滅，必須承認該租賃關系，不能打破現(xiàn)存的租賃關系。受讓人與承租人產(chǎn)生租賃關系，構成債的轉(zhuǎn)移，承租人向出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃設立的目的，是保護承租人的租賃權。通常認為，在一個租賃關系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關系仍然存在，買受人不可以破壞這個合同租賃關系。

三、買賣不破租賃可以約定排除嗎

當事人租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。最高院有針對買賣不破租賃做出一系列的司法解釋，合同法也有相應的法律法規(guī)，這是一個任意性規(guī)范，合同當事人可以通過約定排除。合同法重申買賣不破租賃法律原則，但允許當事人另有約定，也就是說，民法為私法，允許當事人之間通過約定排除該原則的適用。出租人與承租人能否在租賃合同中作相反約定，即租賃物在租賃期發(fā)生使用權變動的，原有的租賃合同即消滅或者解除。如果原房東與租客在租賃合同中約定在租賃期內(nèi)房屋的產(chǎn)權發(fā)生變動，租賃合同將于產(chǎn)權變更之日終止。那么房屋通過買賣產(chǎn)權完成變更后，原房東和租客的租賃關系就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。

四、買賣不破租賃還未租住是否可以解約

不可以，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。
在以下情形發(fā)生時，無論當事人雙方是否存在解除合同的約定，出租人都可以提前解除合同。

1、發(fā)生不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的
在履行合同過程中發(fā)生了不可歸責于承租人的事由，致使房屋大面積或全部毀損，比如因雷擊而發(fā)生大火，燒毀房屋，在這一情況下，出租人可以提前解除合同。

2、承租人沒有按照約定的方式或者是不依房屋的性質(zhì)使用房屋的
承租人未按照約定的方式或者是不依房屋的性質(zhì)使用房屋的，致使房屋受到損失的，出租人可以提前解除合同。

3、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的
承租人沒有通過出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的，出租人可以提前解除合同。

4、承租人不支付租金
承租人沒有正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，如果承租人逾期還不支付的，出租人就可以解除合同。

5、雙方對租賃期限沒有約定或者約定不明確的
雙方對房屋的租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以視為不定期租賃，雙方均可以隨時解除合同，但出租人要解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

五、買賣不破租賃承租方能否不續(xù)租？

買賣不破租賃承租方能不續(xù)租，放棄自己的租賃權，解除租賃合同。如果在租賃期限內(nèi)房子被賣掉，承租方可以自主決定是否和新房東續(xù)租。如果其提出續(xù)租要求，新房東不得拒絕，應該一直履行到合同期限屆滿。