一、一房多賣(mài)的幾種情形

“一房多賣(mài)”的情況該如何處理?售房者若將同一套房產(chǎn)出售給多個(gè)購(gòu)房者的話(huà)，他是需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任”，所以售房者務(wù)必要按照合同的約定履行自己的責(zé)任與義務(wù)。一旦你遇見(jiàn)了“一房多賣(mài)”的情況，需要按照以下原則來(lái)確定房屋產(chǎn)權(quán)

1、 賣(mài)方是否實(shí)際將房屋交付給買(mǎi)方如果賣(mài)方已經(jīng)將房屋實(shí)際交付給買(mǎi)方，且買(mǎi)方已實(shí)際使用了該房屋，表明賣(mài)方履行了合同，應(yīng)考慮支持買(mǎi)方的實(shí)際履行請(qǐng)求;

2、 買(mǎi)方是否已全額支付房款如果買(mǎi)方已支付了全部房款，表明買(mǎi)方已全部履行了自己的義務(wù)，同樣應(yīng)當(dāng)考慮買(mǎi)方的實(shí)際履行請(qǐng)求;

3、 是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)備案等相關(guān)手續(xù)如果買(mǎi)方已辦理或正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案等相關(guān)手續(xù)，表明買(mǎi)方強(qiáng)烈希望取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，并為過(guò)戶(hù)登記做了前期準(zhǔn)備，因此應(yīng)考慮其實(shí)際履行請(qǐng)求;

4、 買(mǎi)方是否適宜履行合同如果買(mǎi)方履行合同的成本較低或其適宜履行，應(yīng)考慮買(mǎi)方的實(shí)際履行請(qǐng)求。

引用法規(guī)
[1]《合同法》 第一百零七條

二、現(xiàn)房會(huì)不會(huì)一房多賣(mài)，一房多賣(mài)的意思

會(huì)存在這種情況的。在房產(chǎn)交易的過(guò)程中，有一些二手房賣(mài)家為了追逐利益會(huì)不守承諾，私自將房賣(mài)給另外的買(mǎi)家，于是就出現(xiàn)了“一房多賣(mài)”的現(xiàn)象?！耙环慷噘u(mài)”是每一個(gè)購(gòu)房者都不想遭遇的事情，有以下預(yù)防辦法。一、一定要找正規(guī)的中介公司買(mǎi)房是一件大事，千萬(wàn)不能草草了事，后期還關(guān)聯(lián)很多手續(xù)和一些風(fēng)險(xiǎn)，如一房二賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，所以選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)是很有必要的。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察。二、確認(rèn)賣(mài)方有權(quán)出賣(mài)房屋房屋權(quán)利人為多個(gè)人時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求所有人同時(shí)在合同上簽字，若確有部分產(chǎn)權(quán)人無(wú)法到場(chǎng)簽字時(shí)，也需要求代簽者提供公證委托書(shū)，以免由于賣(mài)方無(wú)權(quán)處分房屋導(dǎo)致交易問(wèn)題。三、縮短交易時(shí)間購(gòu)房者應(yīng)盡量縮短交易時(shí)間，要求對(duì)方簽約后立即安排過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)之后立即交房。因?yàn)檗k理的時(shí)間一長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌或者上漲，如果一方反悔，極易引發(fā)糾紛。四、謹(jǐn)慎簽訂購(gòu)房合同買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房多賣(mài)”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任，同時(shí)要注意合同上是否加蓋正規(guī)公章，保證法律效力。五、提存房屋產(chǎn)權(quán)證簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，若未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣(mài)房者持有。有些購(gòu)房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會(huì)誤認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍為賣(mài)房者所有，為賣(mài)房者一房二賣(mài)提供了便利。為了避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，購(gòu)房者可要求賣(mài)房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在中介或者第三人處，待辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，再?gòu)闹薪榛蛘叩谌颂幦〕?。六、?duì)房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查房產(chǎn)證只能反應(yīng)取得房產(chǎn)證時(shí)的房屋權(quán)利狀況，無(wú)法反應(yīng)目前的房屋權(quán)利狀況，因此買(mǎi)方應(yīng)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定目前房屋真實(shí)的情況，避免“一房多賣(mài)”以及由于抵押和查封帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。七、要及時(shí)網(wǎng)簽網(wǎng)簽就是指交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。房子在網(wǎng)簽后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶(hù)可以通過(guò)網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢(xún)。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益，有效防止一房二賣(mài)。所以，買(mǎi)二手房時(shí)一定要及時(shí)網(wǎng)簽。

三、買(mǎi)的二手房一房多賣(mài)，一房多賣(mài)，怎么辦

因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，一個(gè)房子兩次出手，樂(lè)了賣(mài)家傷了買(mǎi)家?，F(xiàn)在的二手房市場(chǎng)中，經(jīng)常出現(xiàn)同一套房源報(bào)出多種價(jià)格的現(xiàn)象，中介人員從中操作的本質(zhì)是房源代理制度的缺失，盡管早在2021年北京市就出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，“同一套房屋只能委托一家中介機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核驗(yàn)，未經(jīng)房主書(shū)面授權(quán)委托的中介機(jī)構(gòu)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息，不得居間、代理銷(xiāo)售該房屋”，但是在執(zhí)行過(guò)程中該“規(guī)定”早已流于形式，在其他地區(qū)更是不受重視。這就造成了“一房多賣(mài)”糾紛時(shí)有發(fā)生。在遇到這種情況的時(shí)候，購(gòu)房者該如何解決問(wèn)題？

1、前后合同均未履行或均已履行時(shí)，出賣(mài)人可以自由選擇。因?yàn)樯唐贩课崔k理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)之前，各買(mǎi)受人享有平等債權(quán)。債權(quán)平等不僅體現(xiàn)在出賣(mài)人與各買(mǎi)受人之間，也體現(xiàn)在各買(mǎi)受人之間，任一買(mǎi)受人都不享有優(yōu)先于其他買(mǎi)受人的權(quán)利，均可請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同，但不能直接支配標(biāo)的物。出賣(mài)人向前后買(mǎi)受人均已履行合同，比如向一買(mǎi)受人交付房屋，向另一買(mǎi)受人交付鑰匙時(shí)，應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人選擇向何買(mǎi)受人履行過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

2、如果后買(mǎi)受人與出賣(mài)人并無(wú)惡意串通前提下，后買(mǎi)受人是善意的并且房屋已過(guò)戶(hù)給后買(mǎi)受人，導(dǎo)致先買(mǎi)受人無(wú)法獲得房屋，這時(shí)，先買(mǎi)受人只能依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條來(lái)主張權(quán)利。該條規(guī)定“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任1二手房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；2二手房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！?/p>

3、如果后買(mǎi)受人與出賣(mài)人惡意串通且將房屋過(guò)戶(hù)給后買(mǎi)受人，而后買(mǎi)受人又出賣(mài)過(guò)戶(hù)給其他善意第三人的，根據(jù)物權(quán)公示主義，先買(mǎi)受人不能在依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定主張合同無(wú)效。該條規(guī)定這時(shí)，先買(mǎi)受人已無(wú)法取得房屋，只能依據(jù)第八條行使相應(yīng)權(quán)利救濟(jì)。該條規(guī)定“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！?/p>

引用法規(guī)
[1]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第八條
[1]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第十條
[2]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第八條

四、買(mǎi)房時(shí)一房多賣(mài)，為什么開(kāi)發(fā)商一房一賣(mài)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，在主觀(guān)上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中采取各種虛構(gòu)事實(shí)的方法，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。在認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)是否構(gòu)成犯罪時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀(guān)上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是通過(guò)買(mǎi)受人履行合同、支付房款來(lái)獲取財(cái)物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意圖無(wú)償占有買(mǎi)受人的財(cái)物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?，故意不履行其他合同，但其并不具有無(wú)償占有他人財(cái)物的意圖，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是為了獲取更高的售房?jī)r(jià)格而故意一房二賣(mài)，但對(duì)于買(mǎi)受人已支付的購(gòu)房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結(jié)合主觀(guān)故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能在簽訂合同時(shí)就沒(méi)有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時(shí)，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買(mǎi)受人的財(cái)物占為已有;還可能在簽訂合同取得買(mǎi)受人的購(gòu)房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對(duì)方財(cái)物等。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣(mài)行為中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)施欺詐時(shí)須受非法騙取對(duì)方財(cái)物目的的支配，即其只想無(wú)償占有對(duì)方財(cái)物，而無(wú)履行交房意圖，而買(mǎi)賣(mài)合同已進(jìn)入履行階段，即買(mǎi)受人已經(jīng)支付房款。根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定，一般參照最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2021元以上屬數(shù)額較大。