一、"商品房預售許可證與預售合同關系探討"

沒有商品房預售許可證，不可以簽預售合同。預售房產(chǎn)的開發(fā)商應當持有合法有效的商品房預售許可證，未取得預售許可證進行預售的行為屬于違法，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定為無效，但在起訴前取得合法有效預售許可證的可以認定為有效。 法律依據(jù)
《城市商品房預售管理辦法》第五條
商品房預售應當符合下列條件
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
《商品房銷售管理辦法》第六條
商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

引用法規(guī)
[1]《城市商品房預售管理辦法》 第五條
[1]《商品房銷售管理辦法》 第六條

二、"商品房預售限制條件及其意義"

1.商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

2.為了保護廣大購房者的權益，國家對商品房的預售有著較為嚴格的法律限制。

3.其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”

4.《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”等規(guī)定對商品房的預售條件、市場準入等予以事前調(diào)整及規(guī)范。

5.另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！?br>

6.《城市商品房預售管理辦法》第十條“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)

引用法規(guī)
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十四條
[1]《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 第二十三條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十四條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十四條
[1]《城市商品房預售管理辦法》 第十條